주택가격 9억 원 이하면 소득 수준과 무관하게 최대 5억 원까지 대출을 해주는 '특례보금자리론'이 나왔습니다. 오늘은 특례보금자리론 신청과 관련하여 금리, 자격, 조건 등을 알아보도록 하겠습니다.
1. 특례보금자리론이란?
2023년 1월 11일 금융위원회는 주택가격 9억 원 이하면 소득 수준과 무관하게 최대 5억 원까지 4%대 금리로 대출을 받을 수 있는 '특례보금자리론'을 1월 30일부터 1년간 총 39조 6,000억 원 규모로 한시 운영한다고 밝혔습니다. 특례보금자리론은 기존의 보금자리론에 일반형 안심전환대출, 적격대출을 통합한 것입니다.
금리가 빠르게 오르는 현시점에서 주택 구입이나 대출 갈아타기가 필요한 실수요자를 위한 정책 상품이라고 할 수 있겠습니다. 시중금리보다 0.4~0.9포인트 저렴한 고정금리 상품을 이용할 수 있다는 점에서 실수요자들의 관심이 뜨거울 수밖에 없습니다.
우선 아래 금융위원회에서 지난 12월 6일에 보도한 통합 운영계획안과 차주 유의사항을 참고해 주세요.
2. 2023년도 보금자리론 통합 운영계획안
□ 글로벌 통화긴축에 따른 시장금리 상승으로 가계부채 상환부담이 크게 증가하고 있어 서민·실수요자 부담경감 확대가 필요한 상황입니다.
□ 보다 많은 차주의 금리부담 경감을 위해 내년 한시적(1년)으로 일반형 안심전환대출과 적격대출을 보금자리론에 통합(특례보금자리론) 운영할 계획입니다.
ㅇ 주택가격이 9억 이하면 소득에 관계없이 모두 특례보금자리론* 이용이 가능합니다.(현재 보금자리론은 주택가격 6억 이하, 소득 7천만 원 이하 차주이용가능)
* 대출한도도 최대 3.6억 원에서 5억 원으로 확대
- 신규 구매·대환·보전*용 대출 모두 동일하게 이용할 수 있습니다.
* 예) 담보물건에 대한 임차보증금 반환 목적 주택담보대출
ㅇ ‘23년 중 실시예정이었던 일반형 안심전환대출 및 적격대출은 특례보금자리론에 통합하여 운영됩니다.
※ 특례보금자리론운영기간 중 적격대출 취급을 중단합니다.
ㅇ 기존 보금자리론에 기반한 단일금리 산정체계로 운영하되, 기존방식대로 산정된 적정금리*에서 일정 수준 인하한 우대금리를 적용할 예정입니다.
* 적정금리는MBS 발행금리 및 유동화 제비용 등을 감안한 손익이 균형이 되는 대출금리 수준
ㅇ 우선, ‘23년 초부터 1년간운영 예정입니다.
□ 세부적인 시행일정, 금리우대 등은 전산개편, 금융기관 준비기간 등을 감안하여 추후 공지할 예정입니다.
3. 차주 유의사항
□ 대출을 신청하는 시점에 따라 적용금리, 신청자격 등이 변화되는 만큼 적용되는 제도를 반드시 확인해 주시기 바랍니다.
➊ 올해 우대형 안심전환대출 이용가능 차주가 내년에 대환용 특례보금자리론을 이용 시, 현재보다 대출금리가 상승할 수 있는 점을 감안할 필요가 있습니다.
➋ 그간 누적된 시장금리상승으로 인한 보금자리론 금리 인상이 연말 예정*된 만큼, 보금자리론 대출이 필요하신 분들은 미리 신청할 필요가 있습니다.
* 누적된 금리상승으로 12.20일경 금리인상 예정(조달금리, 시장상황 등 감안 주금공이 인상폭 결정·발표예정)
단, 우대형 안심전환대출 금리는 올해 중 불변[3.8~4.0%(저소득·청년 3.7~3.9%)]
4. 지원대상
특례보금자리론은 기존 정책 모기지 보다 지원 대상을 크게 넓혔습니다.
- 주택가격 9억 원 이하인 차주를 대상
- 소득제한 없이
- 최대 5억 원까지 연 4%대 금리
현재 1억 원 초과 대출자에게는 DSR 40% 규제가 적용되지만 특례보금자리론에는 이런 제한이 적용되지 않습니다. 대신 최대 5억 원까지 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 한도 내에서 대출이 가능합니다. LTV는 최대 70%(생애최초 주택구입자 80%), DTI는 최대 60%가 적용되는데 규제지역에선 10% 포인트 차감하는 방식입니다.
5. 대출금리
대출 만기는 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년으로 총 6가지가 있습니다. 단 이 중에서 만기 40년은 '만 39세 이하 또는 혼인 7년 이내 신혼부부'만 이용할 수 있습니다. 만기 50년은 '만 34세 이하 또는 신혼부부'만 가능합니다. 금리는 우대형과 일반형으로 나누어집니다. 우대형은, 4.65 ~ 4.95 %, 일반형은, 4.75 ~ 5.05 %로 책정되었습니다. 주택가격이 6억 원 이하이고, 부부 합산 소득이 1억 원 이하라면, 우대형이 적용되며, 이를 초과하는 경우에는 일반형이 적용됩니다.
<특례보금자리론 기본금리 (단위 : %)>
| 만기 | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 | 40년 | 50년 |
| 우대형 (주택6억이하 & 부부소득1억 이하) |
4.65 | 4.75 | 4.80 | 4.85 | 4.90 | 4.95 |
| 일반형 (주택6억이상 or 부부소득 1억 이상) |
4.75 | 4.85 | 4.90 | 4.95 | 5.00 | 5.05 |
최대 0.9% 포인트까지 받을 수 있는 우대금리를 모두 적용받을 경우 특례보금자리론을 3.75~4.05%에서 받을 수 있지만, 조건이 매우 까다로워 사실상 적용받기가 힘듭니다. 전자 약정 및 등기 시 적용되는 '아낌e' 우대금리(0.1%포인트)와 기타 우대금리(저소득청년·사회적 배려층·신혼가구·미분양주택, 최대한도 0.8%포인트)를 모두 충족해야 최대 0.9%포인트 금리를 적용받을 수 있습니다.
6. 주의사항
대출기간 1 주택 유지 조건이 엄격히 적용되기 때문에 추가 주택 구입으로 2 주택 이상을 보유할 계획이 있는 경우에는 특례보금자리론 이용에 신중을 기해야 합니다. 금융위원회는 특례보금자리론 이용자가 추가로 주택을 취득했는지 여부를 1년마다 점검할 방침이라고 합니다. 만약에 추가로 주택을 구입한 이용자가 처분 기한 안에 주택을 팔지 않으면 기한이익상실 처리되고 3년간 보금자리론을 이용할 수 없게 됩니다.
앞으로 금리가 다소 내려갈 것이란 전망이 나오고 있는데 이렇게 특례보금자리론을 받으면 1 주택을 유지해야 한다는 조건은 다소 망설이게 되는 부분인 것 같습니다.
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