주택연금 수령액, 가입조건, 수령방식, 종류, 장점

수명이 늘어나면서 은퇴 이후 노후대비를 위해 주택연금에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 오늘은 주택연금의 가입조건, 수령액, 수령방식, 종류, 장점 등에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 주택연금이란?

주택연금은 주택 소유자가 집을 담보로 제공하고, 내 집에 계속 살면서 평생 동안 매월 연금을 받으실 수 있도록 국가가 보증하는 제도입니다. 부부 중 한 명이라도 만 55세 이상이고, 공시가격 9억 원 이하의 주택 또는 주거 용도의 오피스텔을 소유하신 분이라면 누구나 이용할 수 있습니다. 다주택자인 경우에도 부부 소유주택의 공시지가를 합산한 가격이 9억 원 이하이면 신청할 수 있습니다. 주택을 담보로 매월 받는 지급액은 주택가격과 가입자의 연령에 따라 결정됩니다.

 

1.1 주택가격

주택연금 월지급금을 정할 때 기준이 되는 주택가격은 공사에서 인정하는 시세를 적용합니다. 아파트의 경우에는 한국부동산원 시세, KB 국민은행 시세를 순차적으로 적용하고 아파트 이외에 인터넷 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정기관의 감정평가를 통한 시세가 적용됩니다.

 

1.2 가입자의 연령

연령은 부부 중 나이가 젊은 사람의 나이를 기준으로 합니다. 주택연금 월지급금은 주택가격이 동일하다면 연령이 높을수록 많아지게 되고, 연령이 낮을수록 월지급금이 줄어들게 됩니다.

 

2. 주택연금 담보제공 방식

주택연금은 주택소유자가 소유권을 가지고 한국주택금융공사가 담보주택에 저당권을 설정하는 저당권 방식과, 주택소유자가 주택을 한국주택금융공사에 신탁(소유권 이전)하고 한국주택금융공사는 우선수익권을 담보로 취득하는 신탁 방식이 있습니다.

구분	저당권 방식	신탁 방식
담보제공(소유권)	근저당권 설정(가입자)	신탁등기(공사)
가입자 사망시 배우자 연금승계	소유권 이전등기 절차필요	소유권 이전 없이 자동승계
보증금 있는 일부 임대	불가능	가능

 

3. 주택연금 수령 방식

주택연금을 수령하는 방식에는 일반 주택연금, 주담대 상환용 주택연금, 우대지급 방식 3가지가 있습니다.

 

3.1 일반 주택연금
55세 이상의 노년층이 주택을 담보로 제공하고 노후생활자금을 평생 동안 매월 연금으로 수령

3.2 주담대 상환용 주택연금

주택담보대출 상환용으로 인출한도(연금대출한도의 50~90%) 범위 안에서 일시에 목돈으로 찾아 쓰고 나머지는 평생 동안 매월 연금으로 수령

 

3.3 우대지급 방식

부부기준 2억원 미만의1 주택 소유자이면서, 1인 이상이 기초연금 수급권자일 경우 일반 주택연금 대비 최대 21% 더 수령

 

4. 주택연금 상품종류

주택연금을 수령하는 방식에는 평생 동안 매월 연금방식으로 수령하는 종신 방식과 일정기간 동안 받는 확정기간 혼합방식이 있습니다. 이용 중 의료비 등 필요시 목돈을 수시로 찾아 쓰는 개별인출제도를 활용할 수 있습니다.

 

4.1 종신 방식

종신방식에는 매월 동일한 금액으 수령할 수 있는 정액형, 가입 초기 일정기간은 정액형보다 많이, 이후에는 정액형보다 덜 수령하는 초기증액형, 초기에는 정액형보다 적게 받고 3년마다 4.5%씩 일정하게 증가한 금액을 수령하는 정기증가형이 있습니다.

 

4.2 확정기간 방식

가입연령에 따라 10년, 15년, 20년, 25년, 30년 중 선택한 일정 기간 동안 매월 동일한 금액을 수령하고 평생 거주하는 방식입니다. (대출한도의 5%를 의무설정 인출한도 설정)

 

5. 주택연금 이용 시 비용 및 보증기한

주택연금 가입 시 비용은 초기보증료, 연보증료, 대출이자가 있으며 가입 시 직접 내는 비용은 감정평가수수료, 등록면허세(지방교육세포함) 등이 있습니다.
※ 우대형 주택연금 가입자는 필요시 감정평가수수료 지원

 

• 초기보증료 : 주택가격의 1.5%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 최초 연금지급일에 납부합니다.
• 연 보증료 : 보증잔액의 연 0.75%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 매월 납부합니다.
• 보증료는 취급 금융기관이 가입자 부담으로 공사에 납부하므로 연금지급총액(대출잔액)에 가산됩니다. 따라서, 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요가 없습니다.

 

보증기한(종신)은 다음과 같습니다.

• 소유자 및 배우자 사망 시까지
• 이용도중에 이혼을 한 경우 이혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없습니다.
• 이용도중에 혼을 한 경우 재혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없습니다.

 

6. 주택연금 수령액

월 지급금 예시로 아래 표를 참고해 주세요. 종신지급방식으로 일반주택을 정액형으로 가정했을 때의 예시입니다.

 

앞서 말씀드린 대로 주택가격과 가입자의 연령에 따라 수령액은 다릅니다. 본인이 수령할 수 있는 주택연금 예상 수령액은 아래 한국주택금융공사 사이트에서 확인해 보실 수 있습니다. 사이트에 정보를 입력한 후 직접 확인해 보시면 되겠습니다.

https://www.hf.go.kr/ko/sub03/sub03_02_02.do

 

작성 시 도움을 드리고자 위에 언급했던 개념들을 다시 한번 정리해 보겠습니다.

 

① 월지급금 지급방식

• 종신방식 : 월지급금을 평생 동안 지급받는 방식. 인출한도(대출한도의 50% 이내)를 설정하느냐에 따라 종신지급방식과 종신혼합방식으로 구분됨.
• 확정기간방식 : 고객이 선택한 일정기간(10~30년) 동안만 월지급금을 지급받는 방식
• 대출상환방식  주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50% 초과 90% 이내) 범위 안에서 일시에 찾아 쓰고 나머지 부분을 평생 동안 매월 연금형태로 지급받는 방식
• 우대방식  부부기준 1.5억원 미만 1 주택 보유자가 종신방식(정액형)보다 월지급금을 최대 약 21% 우대하여 지급받는 방식 인출한도(대출한도의 45% 이내)를 설정하느냐에 따라 우대지급방식과 우대혼합방식으로 구분됨

② 주택구분

• 일반주택 : 등기사항증명서상 용도가 주택인 경우 (단독, 다세대, 다가구주택 및 아파트)
  단, 복합용도주택은 전체 건물 면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 ½ 이상인 경우
• 노인복지주택 : 노인에게 주거시설을 분양하여 주거의 편의, 생활지도, 상담 및 안전관리 등 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설
• 주거목적 오피스텔 : 등기사항증명서 상 용도가 업무시설 또는 오피스텔이면서 주거목적으로 사용되는 경우

 

③월지급금 지급유형

• 정액형 : 집값이 하락해도 평생동안 월지급금의 변화가 없는 방식
  *확정기간방식, 대출상환방식, 우대방식은 정액형만 선택 가능
• 초기증액형 : 초기 고객이 선택한 기간(3,5,7,10년) 동안은 정액형보다 많이 받다가 그 이후부터는 초기 월지급금의 70% 수준으로 받는 방식
• 정기증가형 : 처음에 적게 받다가 매 3년마다 4.5%씩 증가하는 방식

 

④ 주택가격
주택가격은 ‘한국부동산원 인터넷시세’, ‘KB국민은행 인터넷시세’, ‘국토교통부에서 제공하는 주택공시가격(단, 공시가격이 없는 경우 시가표준액)’, ‘공사와 협약을 체결한 감정평가기관의 최근 6개월 이내 감정평가액’을 순차 적용하며, 한국부동산원 시세는 중간값, KB시세는 일반평균값을 기준으로담보주택가격이 결정 (최저층은 하한가를 적용)
다만, 신청인이 요구하는 경우에는 감정평가업자의 감정평가액을 최우선적으로 적용할 수 있습니다.(단, 감정평가비용은 신청인이 부담함)

※ 주택연금에 가입가능한 주택가격기준은 공시가격 등으로 아래와 같이 판단하며, 월지급금 산정기준인 주택가격시세와는 상이하므로 유의하시기 바랍니다.

• 부부기준 공시가격 등이 9억원 이하 주택소유자
• 다주택자라도 공시가격 등의 합산가격이 9억 원 이하면 가입 가능
• 공시가격 등이 9억원 초과 2 주택자는 3년 이내 1 주택 팔면 가입 가능

※ 단, 주거목적 오피스텔의 경우, 주택연금에 가입하려고 하는 주거목적 오피스텔만 주택보유수에 포함하여 합산

⑤ 최대인출한도 가입자의 연령과 대상주택 가격에 따라 산정되며 목돈으로 인출할 수 있는 총금액

• 종신방식 및 확정기간방식 : 대출한도의 50%
  * 확정기간방식의 경우 의무설정인출한도(대출한도의 5%)에 해당하는 금액은 의료비, 담보주택관리비 용도로 월지급금 지급종료 후에만 사용 가능
• 대출상환방식 : 대출한도의 90%
• 우대방식 : 대출한도의 45%

⑥ 인출한도설정금액

최대인출한도 내에서수시로(대출상환방식의 경우 일시인출만 가능) 지급받을 수 있도록 가입자가 미리 결정하는 금액

 

7. 주택연금 장점

7.1 평생거주, 평생지급

• 평생 동안 가입자 및 배우자 모두에게 거주를 보장해 드립니다.
• 부부 중 한 분이 돌아가신 경우에도 연금감액 없이 100% 동일금액의 지급을 보장해 드립니다.

 

7.2 국가가 보증

• 국가가 연금지급을 보증하므로 연금지급 중단 위험이 없습니다.

 

7.3 합리적인 상속

• 나중에 부부 모두 사망 후 주택을 처분해서 정산하면 되고 연금수령액 등이 집값을 초과하여도 상속인에게 청구하지 않으며, 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌아갑니다.

 

7.4 세제 혜택